부동산 시장의 거품과 향후 시세 전망?

얼마전만 해도 필자가 사는 곳은 전세구하기가 힘들어 전세대란이었다. 집값도 꾸준하게 상승해서 이제야 강북도 오르나 싶었다. 몇달이 지난 지금은 또 다시 아파트 가격은 폭락을 맞았고, 전세비용도 떨어진 상태이다. 이런 상황인데도 매매/전매가 이루어지지 않고 있다. 은행 대출이 쉽지 않고, 대출이자도 높아진 상황도 무시못할 거다.
저자가 말한 부동산 거품이 온 것일까? 그에 대한 명확한 답을 인터뷰로 알아보았다.

<부동산 대폭락 시대가 온다> 공동저자인 심영철님 인터뷰 내용이다.
부동산 시장의 대폭락은 이미 시작되었다! 세계 경제의 동조화 현상, 주택의 공급 과잉, 낮은 기대수익률, 투기심리의 위축, 가계의 3중고, 금리 상승, 뉴타운 및 신도시 공급 쇼크, 인구구조의 변화 등으로 부풀만큼 부푼 부동산 거품이 대한민국 경제를 뒤흔들고 있다.

책 프롤로그_'거품 붕괴의 시대가 임박했다'에서
부동산 불패 신화'가 붕괴된다는 것이다. 따라서 이제는 부동산을 떠나야 한다. 하루라도 빨리 떠나야 한다. 부동산에 대한 시각을 교정해야 한다. 부동산은 대박이 아니라 쪽박이며, 돈덩이가 아니라 빚덩이로 바뀐다. 거품 붕괴가 아닌 조정기라는 사기꾼들에게 속는 사람은 피박을 쓰게 될 것이다. 일본에서도 늦게까지 부동산을 붙들고 있었던 사람들의 피해가 컸다는 사실을 명심해야 한다.

Q. 부동산 시장의 거품과 향후 시세전망
저는 99년에 결혼하며 집을 살까 말까 하다가 안 샀어요. 그 때도 거품이라고 생각했거든요. 왜냐면 거품이라고 볼 수 있는 여러 가지 객관적인 자료가 있었고 대표적으로 LG경제연구원에 계신 김성식 연구위원이 계세요. 그 분이 99년에 ‘재테크하려면 집, 절대로 사지 마라’는 책을 썼어요. 그 당시에도 거품이라 할 수 있는 부분이 많이 있었거든요.

그래서 저는 집을 사지 않겠다고 생각했고 친한 친구 중의 하나도 거품이 너무 많으니 절대로 집 사지 않겠다고 이야기하면서 전세 살겠다고 90년대 후반부터 이야기를 했었어요. 저는 계속 거품이 있다고 생각했는데 거기서 2배, 3배 뜨니까 되게 황당하고 놀라웠어요. 거품에 대해서는 오래 전부터 생각했었어요.

이미 많이 떨어진 지역이 있죠. 용인 같은 경우가 대표적인데 용인은 철저하게 중, 대형 위주로 되어 있거든요. 30평대도 별로 없고 40평, 50평대가 많아요. 그래서 가격이 엄청 올랐다가 지금 시세는 20~30% 빠진 것 같은데 실제로 매매는 그 이하에서 가능할 정도로 거래가 거의 안 될 거예요.

개인적으로 집값이 여기서부터 빠지는데, 폭락할 수도 있겠지만 계속 지지부진하면서 빠질 수도 있다고 생각하거든요. 일본식의 대폭락일지 아니면 90년대에 우리가 겪었던 부동산장기조정, 두 가지 중의 하나인데 저는 중간 정도가 될 가능성이 있지 않겠나 생각을 해요.

주식 오르는 것도 전세계에서 동시화 되었고 집값이 올랐던 것도 그랬기 때문에 빠지는 것도 마찬가지일 거라고 보는 거죠. 미국 빠지고 영국 빠지고 호주 빠지고 유럽 빠지고 중국은 폭락했죠. 베트남도 폭락했고요. 이런 세계의 흐름에서 절대 ‘우리만 괜찮아.’ 할 수는 없다는 거죠. 그건 지나친 낙관론이라고 생각해요.

Q. 미국의 서브프라임 모기지 사태와 한국의 부동산전망
그동안 서브프라임사태를 금융위기로 많이 생각했었고 리먼브라더스 같은 몇 개 투자은행의 리스크관리 부재와 탐욕의 산물로 생각했었는데 사실 그 기제가 부동산 거품이었단 말이죠.

미국 집값도 2000년에 비해서 2배 가까이 올랐거든요. 많은 사람들이 생각하기에 집은 마이너스 통장이라고 생각했었어요. 왜냐면 1억 하던 게 1억 2천 되니까 대출 빼서 소비했고 또 1억 2천이 1억 5천이 되니까 한도가 늘어나는 거예요. 계속 늘려갔던 거죠. 미국의 기본적인 투기와 과소비가 맞물려서 값이 올랐던 현상도 있었고 또 저금리 현상도 있었고 공급도 많았죠.

그러다 어느 순간 깨닫기 시작한 거죠. 집값이 빠지면서 취약했던 서브프라임이 터진 것이고 아직 프라임 쪽은 괜찮거든요. 미국 집값의 거품이 가장 근본적인 이유였고 미국 집값의 하락이 멈추지 않는 한 전세계적인 금융위기의 해결이 쉽지 않을 거라 생각해요.

객관적으로 봤을 때 거품이라고 하기 어려운 부분도 있지만 많이 올랐던 부분과 과도한 대출, 소비가 엮였기 때문에 시간이 좀 더 필요하지 않겠나 싶습니다.

우리도 지금 주택보급률이 110%에 육박하고 있거든요. 제가 보기에 서울만 공급이 그렇게 많지 않은 것 같아요. 수도권만 해도 공급이 과잉 된 거라고 생각하고 있고요. 지방은 말 할 것도 없이 심각해요. 인구가 줄고 있는데 집을 자꾸 짓고 있죠. 가장 대표적인 경우가 대구인데 대구에는 이렇다 할 공장도 없고 인구는 정체되어 있고 집은 계속 짓고 있어요.

그런 것이 북상하고 있고 지금 현재 경기도도 굉장히 위태로워요. 미분양 가구도 많은데다가 진행되고 있는 신도시가 너무 많아요. 신도시들 다 들어오면 어떻게 할 거냐? 기본적으로 수도권 인구가 전국 인구의 절반 가까이 되는데 수도권이 일자리를 창출할 수 있느냐면 없단 말이에요. 그래서 이미 수도권으로의 인구 순유입 속도가 굉장히 둔화되고 있어요. 정체 수준까지 가지 않을까 싶어요. 나중에는 감소할 수도 있는 위험이 있거든요.

개인적으로 신도시를 많이 짓고 있는 것과 인구 순유입 증가율이 둔화되고 있는 것을 감안하면 굉장히 위험하다는 거죠. 그나마 서울은 좀 나아요. 그렇지만 보시다시피 잠실, 반포 쪽에 대규모 공급을 해버리고 뉴타운을 엄청 많이 개발하잖아요. 서민들은 다 밀려나고 잇단 말이죠. 중산층이 별로 많지도 않은데다 그들이 어떻게 다 채울 수 있겠어요? 당장 서울은 괜찮겠지만 앞으로 몇 년 뒤에는 장담 못 한다는 거죠. 이미 수도권에는 위기가 고조되고 있는 거죠.

Q. 부동산 가격이 폭락하면 예상되는 문제들
서울의 30평 아파트가 평균 6억 가까이 하잖아요. 6억을 내 돈 주고 샀으면 크게 문제되진 않겠죠. 내가 살 집이고 대출 한 푼 없다고 하면 괜찮을 수 있습니다. 그런데 이런 경우가 별로 없다는 거예요. 대부분 보면 1억이나 2억 빌려서 사잖아요.

가장 심각한 건 강남 재건축을 빚 많이 내서 산 사람들. 1억, 2억을 단기에 벌고자 샀던 사람들 같은 경우에는 지금 깡통이 나고 있단 말이에요. 깡통 나는 아파트 비율이 많지는 않은 거예요.

집값이 반토막 나지 않은 한 크게 위험한 수준은 아니라고 볼 수 있는데 제가 보기엔 쉽지 않을 것 같아요. 금리가 너무 올라오고 있어요. 금리가 4%대까지 갔었는데 지금은 싸도 6%잖아요. 보통 7%내외로 받아요. 고정대출은 10% 되니까 이자를 감당 못하는 거예요.

2억 빌린 사람 같은 경우에 옛날에는 월 70만원이면 되었는데 지금은 100만원 훨씬 넘죠. 어떻게 낼 거냐는 거죠. 대표적으로 제가 일산의 예를 들었는데 일산에 5억짜리 아파트를 샀대요. 3억을 빌려서 샀어요. 그런데 그게 지금 3억대 중반쯤 한 대요. 그 동안 냈던 이자가 꽤 되거든요. 이자를 감안하면 실제로 2억 이상 까먹은 거죠. 그런 일이 벌어지고 있단 말이죠.

보면 상당히 여파가 만만치 않은 것 같고요. 미국은 모기지라는 게 자기 돈의 10%만 있어도 살 수 있었으니까 더 심각했던 부분이 있었던 것 같고 우리나라는 미국처럼 취약하지는 않은 것 같아요. 그렇지만 여파는 상당히 클 수도 있겠다는 생각을 해요.


Q. 카드채 버블보다도 심각한 부동산버블
카드채 같은 경우에는 최상위계층에서 문제가 될 수 있었는데 집이 있는 사람들은 기본적으로 중산층이라고 볼 수 있잖아요. 훨씬 이게 더 광범위한 것 같고 금액 자체가 훨씬 커요. 지금 가계대출도 엄청 폭증해있는 상태라 걱정이 되고 있어요.

제가 보기에 카드채 같은 경우에는 금리 인하를 비롯해 여러 가지를 했지만 지금은 전세계적으로 위기상황이다 보니까 정부가 펼 수 있는 대책이 별로 없는 것 같아요. 손발이 묶인 상태에서 어떻게 해볼 방법이 없다는 측면에서 상황이 좀 심각하지 않나 생각이 들어요.

또 하나는 부동산에 대한 불패신화와 믿음에 대해 굉장히 경고하거든요. 세간에서 계속 떠들지만 아직도 남의 이야기인양 생각하는 사람이 굉장히 많거든요.

실제로 이야기를 나누다보면 ‘우리 동네는 호재가 많아요. 저평가 되었으니 오를 거예요.’라고 생각하는 사람이 굉장히 많아요. 부동산 뱅크 같은 커뮤니티에 가면 그런 얘기가 굉장히 많거든요. 이 믿음이 무너지면 굉장히 심각하지 않을까 싶어요. 둑이 좀 느슨해졌지만 아직 무너지진 않았어요. 무너졌을 때의 충격이 굉장히 클 수 있다는 거죠.

Q. 부동산 대폭락시대가 온다면 매매는 어떻게?
손절해야 하는 분들도 계시겠지만 사실 상당수가 손해구간은 아닐 거예요. 예를 들면 3억 주고 샀는데 6억 되었다가 지금 5억 된 그런 상황일 거예요. 꼭지 잡은 사람은 몰라도 손해는 아니죠. 기본적으로 대출을 많이 끼고 있는 사람 또는 내 집이 있는데 투자용으로 산 경우에는 팔아도 되는 거 아니겠어요?

정말 내가 오랫동안 살 집은 하나밖에 없다고 하면 팔라고 하기 굉장히 미안하고 조심스러워요. 위험할 수도 있거든요. 저희들의 예상과 달리 집값이 잠시 조정을 겪다가 2~3년 전처럼 다시 오르는 경우가 있을 수 있거든요. 그런 경우는 저희가 말하기 애매한 부분이 있기 때문에 투자용이나 대출을 많이 낀 경우는 팔아도 되지 않느냐?

제 의견에 공감한다면 지금 집이 5억이면 팔아서 집을 3억이나 4억에 살 수 있는 가능성이 있는 것 아니겠어요? 요즘에는 은행 금리도 7%는 주니까 넣었다가 봐서 또 할 수도 있는 거 아닌가 생각을 좀 하죠.

제가 가격이 얼마까지 빠질 것이고 이게 몇 년 지속될 거란 이야기는 못하겠어요. 그건 할 수가 없죠. 그런데 최근에 유명한 투자전문회사 대표가 집은 5년 안에 절대 사지 말라는 이야기를 했더라고요. 저는 그 이야기에 상당히 공감하거든요.

기다리면 기다릴수록 싸게 살 가능성이 많아요. 집을 사려고 하는 사람들에게 빨리 사지 말라는 거죠. 팔려고 하는 사람들 같은 경우에는 요즘 집 가격을 확 내리지 않는 이상 잘 팔리지 않거든요. 어느 정도의 범위 내에서 팔 수 있다면 팔라는 겁니다. 팔아서 다시 사면되는 거 아니겠어요. 단타가 아니라 중, 장기로 봐야 하는 측면이 있죠.


Q.향후 자산관리의 방향과 주식시장에 대한전망
가장 좋은 건 안전 자산이 사실 예금이잖아요. 예금으로 돈이 몰리기도 하고요. 많은 사람들이 금이나 달러를 생각하는데 달러가 많이 오른 것도 이런 위기 때문에 많이 올랐을 거예요. 그런데 달러는 사실 위험 자산이거든요. 굉장히 변동성이 커요. 그래서 개인적으로는 예금 쪽으로 돈을 많이 예치하는 것이 맞다고 생각해요.

그런데 지금 부동산 비중이 90%이다 보니까 급격히 낮추기는 어려울 것 같아요. 길게 보았을 때 부동산 비중이 지금의 1/3, 30%대로 낮추는 것이 맞다고 생각하는데 너무 급격한 비중조절이거든요. 쉽지 않단 말이죠. 1~2명은 가능할 수 있지만 집단적으로 하는 것은 패닉이 될 것 같아요. 중기적으로는 50%, 장기적으로는 33%로 낮추는 것이 맞다고 봐요.

펀드멘탈이 전반적으로 봤을 때는 안 좋을 수 있습니다. 그런데 주요 기업들의 펀드멘탈만 봤을 때는 나쁘지 않아요. 삼성전자, 현대차, 포스코, SK텔레콤, 현대중공업……. 이런 회사들의 실적은 잘 나왔어요. 앞으로도 잘 나올 거예요.

왜냐면 요즘의 고환율이 득이 된 회사도 굉장히 많거든요. 삼성전자, 현대차, LG전자 같은 경우에는 환율이 10원만 올라도 이익에 기여하는 게 연간 많게는 1000억이 넘고 적게는 500억 좋아져요. 환율이 얼마나 올랐습니까?

지금 제품이 해외에서 잘 팔리고 있다 하면 환차익이 장난 아닙니다. 옛날에는 저가로 밀어붙였던 가격이었지만 지금은 아니란 말이에요. 지금은 굉장한 경쟁력을 갖고 있죠.

지금 주식시장에서 각 기업들로 보면 무너지려는 기업도 있겠지만 정말 우리가 생각하는 한국을 대표하는 주요기업들의 주가는 별로 크게 빠지지는 않을 것 같아요. 그럼 주요기업들이 지수에서 차지하는 비율이 굉장히 높기 때문에 펀드나 주식 같은 경우는 지금이 굉장히 바겐세일하고 있는 기간이라고 볼 수 있습니다. 자기가 감내할 수 있는 여유자금이라면 사도되는 게 아닌가 생각해요.

보통 1000만 원을 여유자금으로 생각하잖아요. 그 돈을 갖고 그 돈의 1/5 나눠서 이번 달에 좀 사고 다음 달에 좀 사고 그렇게 한다면 무리한 투자는 아닐 거라고 생각해요.

Q. 환율이 오르면 국제경쟁력은 어떻게될까?
IMF 당시와는 달라졌어요. 그 당시에는 고환율을 좀 용인했었죠. 그래서 그 때는 환율이 2000원대까지 갔었잖아요. 98년, 99년 이 때에 무역흑자가 엄청나게 났었어요. 그때 외환보유고가 1년에 300억, 400억씩 쌓였거든요.

환율이 높을 때 수출기업 같은 경우에는 나쁠 게 거의 없을 거예요. 그런데 수입하는 쪽이 좀 걱정이 되요. 예를 들어 유가가 폭락했는데 환율 때문에 유가가 안 떨어지잖아요. 환율이 이유인 것도 크거든요.

우리나라는 원자재나 중간재를 많이 수입하죠. 삼성전자나 LG전자 같은 경우에도 핵심부품을 일본에서 많이 수입하거든요. 그런 부분에서 생각보다는 수출기업들의 효과가 적을 수는 있겠지만 환율이 긍정적인 부분이 있는 것 같아요.

지금 환율이 1400원에서 지금 1500원 가까이 찍었는데 이게 계속 지속은 아닐 거예요. 제가 보기에 적정 환율은 1100원대 정도가 될 수 있을 거예요. 골드먼삭스에서 1200원을 이야기한 것 같은데 1100원 정도에서 안정이 되면 우리 경제는 상당히 도움이 되는 부분이 많을 거예요.


Q. 펀드투자에 대한 전망
거의 10~20% 빼고는 다 손실이 났겠죠. 이미 1000 이하부터 가입을 해서 갖고 온 사람들은 많지 않을 거예요. 적립식으로 넣었으면 다 허탕이잖아요. 옛날에 쌀 때 거치식으로 넣은 거면 몰라도 그렇지 않은 경우는 다 마이너스에요.

주식은 좀 달라요. 심각한 저평가 상태라고 생각해요. 부동산발 위기에서 한발 떨어져 있는 경우가 많거든요. 예를 들면 강남 아파트가 10% 빠진다고 해서 삼성전자에 미치는 영향이 있을까요? 없다고는 말할 수 없지만 많지 않거든요.

제가 보기엔 지금 섣부른 환매가 오히려 화병을 불러일으킬 위험이 있어요. 사실 강남 아파트 팔고 강북 갔더니 강남 아파트가 1~2억이 올라가서 화병난 사람 많잖아요. 반면에 지금 펀드 환매를 해요. 당장은 아니겠지만 몇 달 뒤에 1500이 되고 1600이 되었다고 하면 갈 수 있거든요.

지금 주가가 빠진 것은 국내의 악재보다는 해외의 악재가 많았잖아요. 오르면 어떻게 할 거예요? 1300에 환매해서 1200에 들어갈 자신이 있으면 하라는 거죠. 그건 모르는 거잖아요. 그런데 100포인트를 취하겠다고 환매했을 때는 위험이 되는 오를 수 있는 경우를 감당하겠느냐는 말이죠. 지금 환매는 신중할 필요가 있을 것 같아요.

Q. 부동산 대폭락시대가 온다의 독자들에게
사실 요즘 같은 상황에서 이런 비관적인 책을 내는 것은 상당히 미안한 일이에요. 그럼에도 불구하고 안 할 수는 없어요. 해야 해요. 노후대비를 생각하시고 자산관리를 생각하면서 전반적으로 자산을 좀 배분하는 계기가 되었으면 좋겠어요.

당장 부동산을 팔라는 얘기가 현실적으로 더 와 닿을지 모르지만 전반적인 포트폴리오를 생각하면서 자산관리를 해야만 노후대비가 가능해요. 고수익에 대한 환상이나 추억은 잊고 이제는 합리적으로 투자를 해야 하지 않겠나 하는 생각이 들어요.

제일 중요한 것은 본업에 충실하고 성공하는 것인 것 같아요. 불로소득이 아닌 근로소득-노동의 신성함을 깨닫고 절약하면서 저축하고 약간의 여유자금으로 투자하는 건전한 자산관리를 하셨으면 좋겠습니다.

부동산 대폭락 시대가 온다 선대인 외 지음/한국경제신문